実家・空き家を解体する前に比べるメモ

親の家を壊すとしたら、解体費用はいくらかかるのか、更地にすると固定資産税はどうなるのか。見積がまだなら、この家で当てはまる点に印を付けると、見積のときに業者へ伝えることと、見積書で分けて書いてもらう項目が分かります。

見積が手元にあれば、金額を入れて、残す、そのまま売る、解体する、の支出を同じ年数で並べられます。

解体の前に知っておくこと

解体費用はいくらですか

解体費用には、どの家にも当てはまる一律の相場はありません。建物の構造と延床面積、前の道路の幅、重機が入れるか、アスベストの有無、残っている家財、ブロック塀や庭木で、同じ広さの家でも大きく変わります。

アキチノでは解体費用を推定していません。横浜市の家なら、市が案内している横浜市版すまいの終活ナビで、解体費と土地の売却価格の概算を出せます（無料、提供は民間の会社）。

見積は、同じ項目の分け方で2〜3社に頼むと、金額を比べられます。

近くの解体業者にまとめて見積を頼むなら、解体工事110番のような窓口もあります（広告）。届いた見積書は、下の「見積書で分けて書いてもらう項目」と照らし合わせて比べます。

解体すると固定資産税は6倍になりますか

今の固定資産税の全額が6倍になるわけではありません。住宅用地特例が外れて上がる土地の分と、課税がなくなる家屋の分を、分けて確かめます。

固定資産税は1月1日の状態で決まります。解体後に増えた分を減免する市もあります（千葉市、三条市など）。横浜市、横須賀市、厚木市では、こうした減免を確認できていないので、市に聞いてください。

くわしくは、下の「固定資産税の仕組み」に書きました。

補助を使うなら、契約や着工の前に順番を確かめます

3つの市の解体の補助は、どれも市の交付決定や計画承認の前に工事を始めると対象になりません。横浜市の制度は、工事の契約も、交付決定や計画承認の後です。

先に工事の契約をしてしまう前に、市ごとのページで順番を確かめてください。

このメモでできること・できないこと

できること

• 見積がまだでも、見積のときに業者へ伝えることと、見積書で分けて書いてもらう項目を、1枚にまとめること。
• 残す、そのまま売る、解体する、の支出を、同じ年数で並べること。
• 入力した維持費に年数を掛けて、累計を出すこと。
• 3つの市で、該当しうる補助の区分と上限から、自己負担の幅を出すこと。
• 家族の未決事項と、市に確認することを、印刷用の1枚にまとめること。
• 回答を URL にして、家族に送ること。

できないこと

• 解体費用、土地の売却価格、将来の値上がりや値下がりの推定はしません。
• 税額の計算はしません。
• 補助を受けられるかの判定はしません。
• 3,000万円特別控除に当たるかの判定はしません。
• 業者の紹介はしません。

結果の読み方

見積がまだのとき（見積を取る前のメモ）

解体の見積がまだのときは、結果に「見積を取る前のメモ」が出ます。印を付けた項目が「見積のときに伝えること」に並び、その下に「見積書で分けて書いてもらう項目」の一覧が出ます。

建物本体の解体、塀や庭木などの付帯の撤去、家財の処分、整地、アスベストの調査と除去、諸経費と届出を分けて書いてもらうと、業者ごとの違いが見えてきます。固定資産税の確認メモと、市の補助の該当区分も、あわせて出ます。維持費の5年の累計は、固定資産税・管理・保険の3つの年額を入れたときに出ます。

見積が出たら、「取ってある」に切り替えると、下の支出の比較に進めます。

見積があるとき（支出の比較）

比べる期間は5年です。累計は「入力した維持費 × 年数」で計算し、売却の諸費用と解体後の固定資産税は、入力した分だけ入れています。

そのまま売る場合の売却価格は入れていないので、どれが得かを決める表にはなりません。家族で話すときの並びとして使い、収入や売却額が分かったら書き足してください。

補助を引いた自己負担の幅

幅の小さいほうは、該当しうる補助の上限を引いた額です。幅の大きいほうは、補助を受けない場合の額です。実際の交付額は、市の審査と、制度ごとの計算の式で決まります。

受付が終わっている制度と、受付状況を確認できていない制度は、計算に入れていません。

固定資産税の欄

ここは計算ではなく、あなたが市で確かめた金額を入れる欄です。市への聞き方は、下の「市に聞くこと」に書きました。

家族で決めておくこと

解体は、建物の所有者全員に関わることです。相続の手続きが終わっていない家では、誰が申請できるかから確かめることになります。

• 今の建物の名義は誰か。
• 相続の手続きは済んでいるか。
• 所有者や相続人は全部で何人で、全員が同じ考えか。
• 残っている荷物を誰が片付けるか。
• 費用を誰がどう分けるか。
• 解体した後の土地をどうしたいか。

厚木市の補助のように、所有者や相続人が複数いると全員の同意書が要る制度があります（厚木市 老朽空き家解体工事補助金）。意見が分かれているときの整理は、司法書士や弁護士に相談できます。

このメモは意見を並べるだけで、誰が正しいかは判断しません。

市に聞くこと

固定資産税は市の担当課（横浜市は区役所の税務課）に、補助は市の補助の窓口に聞きます。次のように聞くと、話が早く進みます。

• 今年の課税明細書で、この土地の区分はどうなっていますか。
• この建物を取り壊すと、土地と家屋の課税は翌年度からどう変わりますか。
• 取り壊す時期が1月1日の前か後かで、扱いは変わりますか。
• 解体後の増額分の減免や特例はありますか。
• 減免の申請の時期はいつですか。
• 今年度の補助の受付は続いていますか。
• 補助の申請の前に、工事の契約をしてもよいですか。
• 解体を頼む業者に条件はありますか。

固定資産税の仕組み

解体しても、今の固定資産税の全額が6倍になるわけではありません。土地の分と家屋の分を分けて考えます。

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の固定資産税の課税標準は、価格の6分の1になります（横浜市 土地についての特例）。「解体すると税金が6倍になる」という言い方は正確ではありません。

理由は住宅用地特例のページに書きました。

横浜市の案内には、住宅を取り壊して駐車場にした人の税額が、翌年度に上がった例があります（横浜市 よくある質問）。家屋の分の税がなくなる一方で、土地の特例がなくなるためです。

どちらが大きいかは土地ごとに違うので、市で確かめてください。北海道音更町の資料には、土地の評価額が低い場合などは、解体で税額が下がることもあると書かれています（音更町 住宅を解体した場合の固定資産税について）。

家屋がなくなったかどうかは、登記の取り壊しの日付ではなく、1月1日の時点の現況で判断すると案内している市もあります（東大和市 家屋の滅失時期について）。

解体後に増えた土地の税を減免する市もあります。千葉市は、1年以上空き家だった住宅を令和8年8月1日から令和13年1月1日までに解体した土地について、翌年度の1年度分の増額を減免します（千葉市 空き家解体後の固定資産税等の減免）。

三条市は、特定空家と認められた空き家を解体した土地について、上限2年度分を減免し、解体の前の申請を条件にしています（三条市 特定空家を解体した場合の固定資産税等の減免、令和5年4月の発表）。横浜市、横須賀市、厚木市では、同じような減免を確認できていません。

このページの固定資産税の説明は、法律の一般的な仕組みです。あなたの土地の税額は、市の担当課で確認してください。税の個別の相談は税理士へお願いします。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から控除できる特例があります。主な条件は次のとおりで、国税庁の案内（No.3306）から抜き出しました。

全部ではないので、原文もご覧ください。

• 相続の直前に、亡くなった人が住んでいた家屋であること（老人ホーム等への入所に一定の例外があります）。
• 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること。
• 区分所有の登記がされていないこと。
• 相続の直前に、ほかに住んでいた人がいなかったこと。
• 相続か遺贈で取得した相続人が売ること。
• 2027年12月31日までに売ること。
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売るのではないこと。
• 相続の時から売る時まで、事業、貸付け、居住に使っていないこと。
• 家屋を残して売るなら耐震基準に合っていること、取り壊して売るなら取り壊した後に敷地を別の用途に使っていないこと。
• 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が要ること。

控除の上限は、相続人の人数でも変わります（令和6年以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2,000万円まで）。

解体後に土地を貸すと、この特別控除が使えなくなる場合があります。「解体して駐車場で貸す」を考えている人は、貸す前に確かめてください。

このメモは、あなたの家が当たるかを判定しません。当たるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

解体した後に土地を使うなら

駐車場や EV 充電器を考えている人は、EV 充電器を置くならのメモにも進めます。相続した土地を手放す制度は、相続土地国庫帰属制度のページにあります。

建物があると申請できない制度なので、解体の順番に関係します。

売ることを考えている人へ

アキチノは査定をせず、物件の情報を預からず、買い手や業者を紹介しません。売却の可否や価格は、宅地建物取引業者か、市の空き家の相談窓口にご相談ください。

神奈川県は、県内の空き家の相談窓口を案内しています。

よくある質問